Налог с продажи квартиры и имущественный вычет: как считать

Налоговая часть сделки пугает больше, чем стоит. Правила устойчивы уже несколько лет, и разобраться в них можно за десять минут.

Когда налог не платится вообще

Доход от продажи недвижимости не облагается НДФЛ, если объект был в собственности дольше минимального предельного срока владения:

• 3 года — если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты, либо это единственное жильё продавца;
• 5 лет — во всех остальных случаях.

Отдельное правило действует для семей с двумя и более детьми: при покупке нового жилья большей площади или стоимости в том же году срок владения может не иметь значения. Условия там подробные — их стоит сверять с актуальной редакцией статьи 217.1 НК РФ.

Если срок не вышел

Есть два способа уменьшить налоговую базу — выбирается один, более выгодный.

Способ 1: вычет 1 000 000 ₽. Налог считается с суммы «цена продажи минус 1 млн».

Пример: продали за 5 000 000 ₽ → база 4 000 000 ₽ → НДФЛ 13% = 520 000 ₽.

Способ 2: доходы минус расходы. Если сохранились документы о покупке, база считается как «цена продажи минус цена покупки».

Пример: купили за 4 300 000 ₽, продали за 5 000 000 ₽ → база 700 000 ₽ → НДФЛ = 91 000 ₽.

Второй способ почти всегда выгоднее, если квартира покупалась, а не досталась бесплатно. Поэтому договор и платёжные документы о покупке нужно хранить до самой продажи.

Правило кадастровой стоимости

Занизить цену в договоре и не заплатить налог не выйдет. Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости объекта, налог считается именно от 70% кадастра.

Вычет для покупателя

Покупатель тоже имеет право на возврат НДФЛ:

• до 2 000 000 ₽ — имущественный вычет на покупку жилья, возврат до 260 000 ₽;
• до 3 000 000 ₽ — вычет по процентам, уплаченным по ипотеке, возврат до 390 000 ₽.

Вычет на покупку даётся один раз в жизни, но остаток можно переносить на другие объекты. Вычет по процентам — только по одному объекту.

Что проверить на практике

1. Посчитайте срок владения от даты регистрации права (для наследства — от даты открытия наследства).
2. Определите, попадаете ли вы под 3 года вместо 5.
3. Найдите документы о расходах на покупку — они экономят больше, чем вычет в 1 млн.
4. Сравните цену продажи с 70% кадастровой стоимости.
5. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, если налог возникает.
6. Покупателю — не забудьте про вычет: он возвращается и через работодателя, и по декларации.

Налоговое законодательство меняется чаще другого, поэтому перед сделкой сверяйтесь с актуальной редакцией Налогового кодекса или спросите налогового консультанта.