Выписка из ЕГРН: что в ней смотреть перед покупкой квартиры

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости — это срез правового состояния объекта на конкретную дату. Она не гарантирует чистоту сделки, но без неё двигаться дальше нельзя.

Какая выписка нужна

Чаще всего покупателю достаточно двух документов:

• Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Показывает текущего собственника, площадь, кадастровый номер, обременения и ограничения.
• Выписка о переходе прав. Показывает историю: сколько раз объект менял владельцев и как часто.

Заказать их может любой человек через Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ. Сведения о персональных данных собственника с 2023 года закрыты — их раскрывает сам продавец, подав заявление, либо предоставляет выписку сам.

Что читать в первую очередь

Правообладатель. Имя в выписке должно совпадать с паспортом продавца. Если продавцов несколько — сделка потребует участия всех, а при долевой собственности ещё и нотариуса.

Вид права. Собственность, а не «право пользования» и не аренда. Для новостроек на этапе стройки права собственности ещё нет — там работает договор долевого участия и другой набор проверок.

Раздел с обременениями. Ипотека, залог, арест, рента, договор найма. Ипотека сама по себе не блокирует сделку, но порядок снятия залога надо прописать в договоре и согласовать с банком.

Ограничения прав. Запрет на регистрационные действия — стоп-сигнал. Он появляется по решению суда или пристава.

Площадь и кадастровый номер. Сверьте с техническим планом. Расхождение обычно означает неузаконенную перепланировку.

Что должно насторожить

• Право собственности возникло меньше года назад, а квартиру уже продают.
• В истории переходов подряд несколько быстрых сделок — так часто «отмывают» проблемный объект.
• Основание права — наследство, полученное недавно. Наследники, о которых никто не знал, могут заявить о себе.
• Собственник несовершеннолетний или недееспособный: без разрешения органов опеки регистрация не пройдёт.
• В выписке есть отметка о судебном споре в отношении объекта.

Чего выписка не покажет

Это важно понимать честно. В ЕГРН не будет:

• сведений о зарегистрированных (прописанных) людях — их берут отдельной справкой;
• информации о долгах по коммунальным платежам и взносам на капремонт;
• данных о банкротстве продавца;
• сведений об использовании материнского капитала и невыделенных детских долях;
• согласия супруга на сделку.

Каждый из этих пунктов закрывается отдельным документом. Именно поэтому проверка «по одной выписке» — это иллюзия безопасности.

Что проверить на практике

1. Закажите выписку самостоятельно, а не берите распечатку у продавца.
2. Убедитесь, что дата формирования — не старше 3–5 дней.
3. Сверьте ФИО, площадь и кадастровый номер с паспортом и техпланом.
4. Прочитайте разделы об обременениях и ограничениях целиком, а не по диагонали.
5. Закажите выписку о переходе прав и оцените историю объекта.
6. Повторите заказ выписки в день подписания договора — состояние могло измениться.

Выписка стоит недорого и заказывается за минуты. Это самая дешёвая страховка из всех, что доступны покупателю.