Ипотека: как банк оценивает квартиру и что становится стоп-фактором

В ипотечной сделке два независимых одобрения: заёмщика и объекта. Первое получают заранее, второе — уже после того, как квартира выбрана и задаток внесён. Именно на этом этапе рушится значительная часть сделок.

Что банк смотрит в объекте

Ликвидность. Банк думает не о том, где вы будете жить, а о том, как быстро продать залог, если платежи прекратятся. Отсюда все дальнейшие требования.

Юридическая чистота. Тот же набор, что проверяет покупатель: собственники, обременения, история переходов, дети, доверенности.

Оценочная стоимость. Независимый оценщик из аккредитованного банком списка готовит отчёт. Если оценка ниже цены сделки, банк даст кредит от меньшей суммы — разницу придётся закрывать своими деньгами.

Типичные причины отказа по объекту

• Дом признан аварийным или включён в программу расселения.
• Значительный износ дома, деревянные перекрытия, год постройки раньше определённого порога.
• Неузаконенная перепланировка, особенно затрагивающая несущие конструкции, мокрые зоны или газовое оборудование.
• Квартира в статусе апартаментов, когда программа не предусматривает такой тип.
• Доля вместо целого объекта, комната в коммунальной квартире.
• Недавнее наследство или частые перепродажи в истории.
• Продажа по доверенности без личного участия собственника.
• Обременение, которое продавец не готов снять до сделки.

Перепланировка: главный камень

Расхождение реальной планировки с техпланом видит оценщик — он фотографирует квартиру. Если перепланировка простая и узакониваемая, некоторые банки дают срок на согласование. Если затронуты несущие стены или перенесена «мокрая зона» — отказ почти гарантирован, а узаконить это нельзя в принципе.

Как не потерять деньги

Порядок действий, который экономит нервы:

1. Получите одобрение заёмщика и уточните требования банка к объекту до просмотров.
2. На просмотре сверьте планировку с техпаспортом.
3. Запросите у продавца документы для банка ещё до внесения задатка.
4. В соглашении о задатке пропишите: если банк не одобрил объект, задаток возвращается в полном объёме.
5. Заказывайте оценку у аккредитованного оценщика — отчёт «постороннего» банк не примет.
6. Заложите время: проверка объекта занимает от нескольких дней до двух недель.

Что проверить на практике

• Год постройки, материал перекрытий, процент износа дома.
• Наличие узаконенной перепланировки или её отсутствие.
• Статус объекта: квартира, апартаменты, доля, комната.
• Готовность продавца снять обременение и сроки.
• Совпадение оценочной стоимости с ценой сделки.
• Условие о возврате задатка при отказе банка — обязательно в письменном виде.

Банк — не враг покупателя. Его требования к залогу нередко ловят те же риски, которые покупатель мог бы пропустить.